El sector inmobiliario presenta un avance rápido en México, es por ello que cada vez es aún más necesario el crear foros virtuales, Muchas personas antes de adquirir una propiedad construida prefieren comenzar comprando un terreno, que les permita organizar el espacio que usarán en el inmueble.
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Los derechos reales, como su etimología lo dice (del latín realis, derivado de res, rei ‘cosa’), son los derechos que se constituyen sobre las cosas, en oposición a los derechos personales que se constituyen sobre las personas (derechos de hacer, o sobre su patrimonio).
El Derecho inmobiliario es la rama del Derecho de bienes, de contenido especial, que regula todo lo relacionado con los bienes inmuebles. Esta regulación especial, se caracteriza por el hecho de que los actos y contratos, que tienen por objeto dichos bienes, son solemnes. Además, los bienes inmuebles están sujetos a un sistema registral.
Se inscriben
compra-ventas, donaciones, escrituras de adjudicación hereditarias,
fideicomisos, hipotecas, embargos, derechos reales, de superficie, de
usufructo, condominios, fraccionamientos, subdivisiones, fusiones, certificados
de libertad o de gravamen.
¿Qué propiedades tienen que estar inscritas
en el Registro Público de la Propiedad y Comercio?
Todas las
propiedades que son de derecho privado, deben estar inscritas en el Registro Público,
a excepción de las que son materia ejidal, independientemente de quién
sea el propietario.
¿Qué es?
El Registro Público de la
Propiedad y el Comercio tiene como función controlar la propiedad
inmueble de los particulares y del Gobierno Federal, así como aquellos actos
legales que los involucran.
Para entender mejor hay que saber
¿Qué es el Registro público?
Es aquella institución dotada de fe pública que brinda seguridad jurídica a los otorgantes de los actos, sus causahabientes o terceros, a través de la publicidad a veces la creación de estos actos jurídicos, o bien de hechos con relevancia jurídica. Esto lo puede hacer una persona física o una persona moral.
1.
Desahucio exprés
Hablaríamos
de los casos de ocupación ilegal, en los que una persona accede a la casa y
permanece sin el consentimiento del propietario.
Su
proliferación durante los tiempos de la crisis ha promovido la agilización de
la acción de desahucio, ahora conocida como desahucio exprés.
2.
Desahucio por precario
Se
trata de los casos de “precario”. En determinadas ocasiones, se autoriza a una
persona para que habite una vivienda. Por ejemplo, un amigo al que han echado
de su casa o un familiar que se ha quedado sin trabajo.
Si
no se ha formalizado un contrato de alquiler decimos que estas personas son
precaristas. El precarista es el que tiene un derecho de cesión, no basado en
ningún título (contrato), y puede permanecer en la finca porque el propietario
le ha dado permiso.
Si
en un momento dado revocamos este permiso y no abandona el inmueble, habrá que
promover la acción de desahucio por precario.
3.
Desahucio por finalización del contrato
Cuando
concluye un contrato de alquiler el inquilino debe abandonar el edificio. En el
caso de que no lo haga, el propietario tendrá que acudir a la acción de
desahucio para forzar su desalojo
4.
Desahucio por impago
Existen
determinadas situaciones en las que un incumplimiento contractual permite
resolver el contrato de arrendamiento.
·
Una vez admitida la demanda el juez
ordenara requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia
justifique estar al corriente en el pago de las rentas reclamadas o haga pago
de ellas. No haciéndolo se le prevengas que dentro de treinta días, si el bien
inmueble es para habitación, o de sesenta días si es para giro mercantil o
industrial o de noventa días si fuera rustico, proceda a desocuparlo apercibido
de lanzamiento a su costa si no lo efectúa.
·
En el mismo acto emplazara al demandado
(arrendatario) para que exponga las excepciones que tuviere.
·
El inquilino pude realizar el pago de las
rentas en cualquier momento del juicio, si así lo hiciera el juicio se dará por
concluido
El
desahucio puede instarse en todo caso en que una persona o varias ocupen una
vivienda ilegítimamente. Y se consideran ocupaciones ilegítimas:
1.
La entrada sin autorización
2.
La permanencia sin autorización
3.
La finalización del contrato de alquiler
4.
El incumplimiento (y resolución) de
contrato
En
relación con los arrendamientos, el artículo 1569 del Código Civil establece
los casos en los que se puede desahuciar:
El
arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las
causas siguientes:
Haber
expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los
arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2.
Falta de pago en el precio convenido.
3.
Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.
Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan
desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo
del artículo 1.555.
Artículo
1569 del Código Civil
DESAHUCIO
El
juicio especial de desahucio también es conocido como juicio de lanzamiento o
de desocupación, toda vez que tiene la finalidad de lanzar del inmueble
arrendado al inquilino que no ha pagado pensiones rentísticas, siendo necesario
puntualizar que dicho juicio concebido para proteger de forma exclusiva a los
arrendadores.
Acto
de desalojar el propietario o titular de una heredad a un inquilino o
arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.
¿Qué es?
Es un Organismo Público Descentralizado, con
personalidad jurídica y patrimonio propio, sectorizado a la Secretaría de
Justicia y Derechos Humanos, que tiene por objeto realizar la función registral
en la entidad en términos de la Ley Registral, su Reglamento, el Código Civil,
todos del Estado de México y los demás ordenamientos legales aplicables.
Para entender mejor el significado también es
importante saber ¿Qué es la función
registral?, esta consiste en dar publicidad a los actos jurídicos que
se inscriben en el registro, como contra presentación al pago de derechos que
hagan los usuarios del servicio para conocer la situación jurídica de algún
mueble inmueble o persona moral.
Tiene como propósito dar certeza, seguridad
jurídica y publicidad a los actos relacionados con la propiedad inmobiliaria,
que por disposición de ley deben inscribirse para producir efectos contra
terceros.
Las
funciones que tiene el IFREM son las siguientes:
·
Dirigir,
coordinar, organizar, ejercer, vigilar y evaluar la función registral.
·
Realizar el
registro de actos jurídicos de la propiedad.
·
Establecer y
difundir normas, técnicas y procedimientos para la unificación y modernización
del sistema registral.
·
Promover que la
prestación de los trámites y servicios registrales se realice de manera
oportuna, transparente, ágil y sencilla, impulsando reformas jurídicas y
administrativas, así como incorporando tecnologías de la información.
·
Sistematizar y automatizar
la información y el procedimiento registral, a fin de lograr mayor eficiencia y
transparencia.
·
Elaborar
estudios y proyectos para simplificar y modernizar las gestiones
registrales.
También brinda servicios
en línea que son:
Incluso actualmente hay servicios que puedes pagar
sin salir de tu casa estos son:
El fundamento
legal, misión, visión, objetivo, definiciones, personal, procedimientos y
todo lo referente al IFREM lo encuentras en:
·
Ley registral
para el Estado de México.
·
Reglamento de
la ley registral para el Estado de México.
· Ley que crea el organismo público descentralizado denominado instituto de la función registral del Estado de México.
¿QUE
ES?
Se
trata de un proceso especial y sumario, cuyo objeto es la recuperación por el
propietario o arrendador de la entrega de la posesión de finca arrendada,
además del pago de las rentas atrasadas o cantidades asimiladas a las mismas en
su caso.
TIPOS
DE JUICIO
·
El juicio de desahucio por falta de pago
de la renta o de las cantidades asimiladas a esta.
En
el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de aquellas cantidades
asimiladas, el dueño o arrendador puede:
ü Solicitar
al juzgado soló la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir,
que le entreguen el inmueble.
ü también
puede junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las
rentas y cantidades adeudadas.
·
El juicio de desahucio por terminación del
contrato o por precario
ü Cuando
se acude al juicio de desahucio porque ha terminado la duración del contrato o
por precario, se le dará traslado de la demanda al demandado para que la
conteste por escrito en el plazo de diez días, celebrándose la “vista del
juicio” si las dos partes o una sola de ellas lo solicita.
Características
A) Los bienes sujetos de arrendamiento
pueden ser corpóreos e incorpóreos.
B) Por lo que respecta a la voluntad de
las partes, se trata de un contrato consensual.
C) Por el objeto del contrato, es de uso
o goce.
D) Respecto a si es oneroso o gratuito,
invariablemente es oneroso.
E) En cuanto al número de partes que
intervienen en su formación, es un contrato bilateral.
F) Por lo que se refiere a la
temporalidad, es un contrato temporal.
G) Es un contrato principal dada su
propia finalidad.
H) Se trata de un contrato conmutativo,
dado que las prestaciones son ciertas en el momento de su celebración.
I) Adquiere el carácter de formal en
nuestro derecho cuando rebasa el monto señalado por la ley.
J) Es además un contrato de tracto
sucesivo, y
K) Por la especie de bienes a los que se
aplica puede ser: civil, mercantil, administrativo o
agrícola.
Hasta 2007, el régimen de arrendamiento se consideraba un régimen fiscal sencillo en el sentio de que en la mayoría de los casos no era necesario llevar el registro de los gastos, toda vez que los contribuyentes optaban por la deducción ciega es decir sin comprobantes fiscales.
El contrato de arrendamiento usualmente abarca asuntos como cuánto pagará de alquiler, cuándo debe pagar el alquiler y qué sucede si su pago está atrasado. Es importante saber que algunas leyes que lo protegen (el derecho a un apartamento habitable, por ejemplo) invalidan cualquier término en su contrato de arrendamiento que trate de quitarle esos derechos.
Su arrendador tiene ciertos deberes y obligaciones, incluyendo el deber de asegurarse de que su apartamento y las áreas comunes en su edificio sean habitables, limpias y seguras. Si el propietario no cumple con estas obligaciones, usted tiene ciertas protecciones bajo la ley, y tal vez también bajo su contrato de arrendamiento. Aún si su contrato de arrendamiento no le otorga esos derechos, o dice que usted no tiene esos derechos, la ley lo protege.
Usted tiene ciertos derechos como inquilino, incluyendo el derecho a la privacidad y el derecho de no sufrir discrimen, acoso ni represalias de su arrendador. Si usted está discapacitado, tendrá derechos adicionales para que pueda disfrutar de su apartamento y las áreas comunes de su edificio en la misma medida que las personas sin discapacidades.
Usted tiene el derecho de subarrendar su apartamento con el consentimiento de su propietario. Usted debe presentar su solicitud al arrendador por escrito y proveer cualquier información requerida por ley. Si su arrendador niega su solicitud, debe ser una denegación razonable. En la mayoría de los casos, usted continuará siendo responsable bajo el contrato de arrendamiento por su renta y por cualquier daño causado por su subarrendatario.
Las cooperativas y los condominios tienen reglas diferentes a otros tipos de vivienda. Una cooperativa es una combinación de alquiler y propiedad de vivienda. Por ende, en una cooperativa usted tiene un contrato de arrendamiento y es dueño de acciones en la cooperativa que es propietaria del edificio. Tener un interés en un condominio es más como ser dueño de una propiedad. Su unidad de condominio se considera un bien inmueble que le pertenece.
Las leyes de arrendamiento regulan el alquiler de propiedad residencial y comercial. La propiedad residencial es la propiedad en la que vive y forma su hogar. La propiedad comercial es donde tendría su negocio o empresa.
El contrato de arrendamiento, como todos los contratos de derecho patrimonial, cumple con una doble función económica y jurídica.
La función económica consiste en proporcionar a una persona que no puede, que no quiere o no le conviene adquirir, la propiedad de una cosa, el uso o el goce de ésta. Desde ese particular punto de vista, el arrendamiento viene a ser un sustituto de la compraventa.
Jurídicamente el arrendamiento satisface la función de poder trasmitir el uso o goce de las cosas y en este sentido viene a integrar el grupo de los contratos por los cuales se enajena o se trasmite el uso de las cosas.
El Código Civil define así al arrendamiento: ‘‘Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto’’ (artículo 2398).
El artículo 2448-F del Código Civil Federal dictamina qué datos debe contener un contrato de arrendamiento. Tales como: nombres y datos de contacto de los interesados, dirección del inmueble, descripción de la propiedad y el monto mensual de renta, entre otros. Opción a compra para el arrendatario
Específicamente el embargo de bienes, es aquel que un juez ordena después de un juicio mercantil. Existen muchas razones por las cuales puede proceder un embargo. Entre las más comunes son por la falta de pago de tarjetas de crédito o algún tipo de deuda bancaria o financiera.
En un sentido general, Renta es la cantidad pagada por los servicios de un Bien, durable o de Capital, o por el uso de la Tierra, las maquinarias o los edificios. En Macroeconomía, el término es sinónimo de Ingreso.
El patrimonio es el conjunto de derechos y obligaciones agrupados en función de una persona o fin de contenido económico. Conjunto de bienes y derechos de una persona con universalidad de derecho, como una masa móvil cuyo activo y pasivo no pueden disociarse. Por tanto, el patrimonio hace referencia a al conjunto de bienes ...
Es por todos conocido que desafortunadamente la corrupción es uno de los principales problemas de los cuales adolece México, problema que se encuentra en casi todos los ámbitos del cual, la gestoría ante diversas autoridades Federales, Estatales y Municipales no escapa, es por ello que contar con un equipo de abogados expertos en la materia facilita y sobre todo garantiza la optimización de su negocio, ya que al realizar en forma y tiempo las gestiones necesarias evitan verdaderos dolores de cabeza, tales como las visitas de inspección, en donde los inspectores de manera minuciosa realizan su labor con la única intención de allegarse de pretextos para amenazar con clausurar o en el mejor de los casos multar el negocio para después invitarlo a llegar a un “arreglo”, siendo que de aceptar equivaldría a extenderles la invitación a dichos inspectores para que con cierta periodicidad acudan a extorsionarnos.
Es por ello que al tener el respaldo Jurídico de un equipo de abogados, estos pueden impugnar los actos abusivos de esas autoridades a través de recursos de inconformidad, juicios de nulidad, entre otros y con ello evitar a esos “servidores públicos” que resultan nocivos para su negocio y en general para la economía del país, ya que con sus acciones deleznables en cierta medida contribuyen al cierre de PyMes, las cuales general un gran número de fuentes de empleo que pueden llegar a perderse por dichas clausuras o el pago recurrente de “gratificaciones”.
Un asesor jurídico o legal es un jurista, un profesional experto cuya función primordial es la de garantizar la correcta y adecuada aplicación de la normativa vigente en cada una de las actuaciones realizadas por la empresa.
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El contrato de arrendamiento es un documento en el cual una de las partes denominada arrendador cede el uso de su propiedad a otro sujeto que es conocido como arrendatario. Esto, a cambio de un pago periódico durante el periodo que dure el acuerdo.
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Falsos arrendamientos de temporada. Muchos contratos tienen 11 meses de duración para así intentar evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, interpretando que es un arrendamiento de temporada. Pero cuando no existe una justificación de esta temporalidad y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario, el arrendamiento no es temporal sino de vivienda. Por ello, el arrendatario tendrá derecho a permanecer en esa vivienda hasta los 3 años.
Negativa a la prórroga legal. Muchas veces se incluyen en los contratos de arrendamiento cláusulas contrarias al artículo 9.1 de la LAU, que explica que el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años. Esta cláusula nula normalmente indica que el arrendamiento tiene duración de un año, tras el cual las partes podrán decidir o no prorrogarlo
Pago por adelantado de más de un mes de renta. El arrendador no puede exigir al arrendatario el pago por adelantado de más de una mensualidad de la renta, según el artículo 17.2 LAU. Si hay una cláusula en el contrato que indica lo contrario, como abonar 2 ó 3 meses de la renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciar al arrendatario si no lo hace.
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Cláusulas abusivas son aquéllas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino, siempre y cuando estos derechos estén concedidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). De acuerdo con el artículo 6.3 del Código Civil: “Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.”. Eso sí, ten en cuenta que no todas las cláusulas que puedan ser perjudiciales para el arrendatario, a menos que la LAU disponga lo contrario, son abusivas.
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