PÓLIZA JURÍDICA

 

REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

 

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¿Qué protege la Póliza Jurídica de arrendamiento?

 

Póliza Jurídica de Arrendamiento

 

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Renta Firme

 

¿Qué es una Póliza Jurídica de Arrendamiento?

Una Póliza o Protección Jurídica de Arrendamiento es un contrato legal de prestación de servicios profesionales en el que un despacho o empresa se obliga a: Investigar el inmueble antes de entregarlo al arrendatario y elaborar el contrato de arrendamiento.

En caso de que el arrendatario deje de pagar su renta, se iniciarán procedimientos judiciales y extrajudiciales de recuperación, es decir, acciones necesarias para el cobro de la renta, servicio, obtención de desocupación y entrega del inmueble.

¿Qué es el sector inmobiliario en México?

 El sector inmobiliario presenta un avance rápido en México, es por ello que cada vez es aún más necesario el crear foros virtuales, Muchas personas antes de adquirir una propiedad construida prefieren comenzar comprando un terreno, que les permita organizar el espacio que usarán en el inmueble.

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el derecho real

 Los derechos reales, como su etimología lo dice (del latín realis, derivado de res, rei ‘cosa’), son los derechos que se constituyen sobre las cosas, en oposición a los derechos personales que se constituyen sobre las personas (derechos de hacer, o sobre su patrimonio).

Derecho inmobiliario

 El Derecho inmobiliario es la rama del Derecho de bienes, de contenido especial, que regula todo lo relacionado con los bienes inmuebles. Esta regulación especial, se caracteriza por el hecho de que los actos y contratos, que tienen por objeto dichos bienes, son solemnes. Además, los bienes inmuebles están sujetos a un sistema registral. 

¿Qué se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio?

 

Se inscriben compra-ventas, donaciones, escrituras de adjudicación hereditarias, fideicomisos, hipotecas, embargos, derechos reales, de superficie, de usufructo, condominios, fraccionamientos, subdivisiones, fusiones, certificados de libertad o de gravamen.

¿Qué propiedades tienen que estar inscritas en el Registro Público de la Propiedad y Comercio?

Todas las propiedades que son de derecho privado, deben estar inscritas en el Registro Público, a excepción de las que son materia ejidal, independientemente  de quién sea el propietario.

Registro Público de propiedad y comercio.

 

¿Qué es?

El Registro Público de la Propiedad y el Comercio tiene como función controlar la propiedad inmueble de los particulares y del Gobierno Federal, así como aquellos actos legales que los involucran.

Para entender mejor hay que saber ¿Qué es el Registro público?

Es aquella institución dotada de fe pública que brinda seguridad jurídica a los otorgantes de los actos, sus causahabientes o terceros, a través de la publicidad a veces la creación de estos actos jurídicos, o bien de hechos con relevancia jurídica. Esto lo puede hacer una persona física o una persona moral. 

Tipos de Desahucio

 

1. Desahucio exprés

Hablaríamos de los casos de ocupación ilegal, en los que una persona accede a la casa y permanece sin el consentimiento del propietario.

Su proliferación durante los tiempos de la crisis ha promovido la agilización de la acción de desahucio, ahora conocida como desahucio exprés.

2. Desahucio por precario

Se trata de los casos de “precario”. En determinadas ocasiones, se autoriza a una persona para que habite una vivienda. Por ejemplo, un amigo al que han echado de su casa o un familiar que se ha quedado sin trabajo.

Si no se ha formalizado un contrato de alquiler decimos que estas personas son precaristas. El precarista es el que tiene un derecho de cesión, no basado en ningún título (contrato), y puede permanecer en la finca porque el propietario le ha dado permiso.

Si en un momento dado revocamos este permiso y no abandona el inmueble, habrá que promover la acción de desahucio por precario.

3. Desahucio por finalización del contrato

Cuando concluye un contrato de alquiler el inquilino debe abandonar el edificio. En el caso de que no lo haga, el propietario tendrá que acudir a la acción de desahucio para forzar su desalojo

4. Desahucio por impago

Existen determinadas situaciones en las que un incumplimiento contractual permite resolver el contrato de arrendamiento.

·         Una vez admitida la demanda el juez ordenara requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique estar al corriente en el pago de las rentas reclamadas o haga pago de ellas. No haciéndolo se le prevengas que dentro de treinta días, si el bien inmueble es para habitación, o de sesenta días si es para giro mercantil o industrial o de noventa días si fuera rustico, proceda a desocuparlo apercibido de lanzamiento a su costa si no lo efectúa.

·         En el mismo acto emplazara al demandado (arrendatario) para que exponga las excepciones que tuviere.

 

·         El inquilino pude realizar el pago de las rentas en cualquier momento del juicio, si así lo hiciera el juicio se dará por concluido

Casos en los que procede instar el desahucio

 

El desahucio puede instarse en todo caso en que una persona o varias ocupen una vivienda ilegítimamente. Y se consideran ocupaciones ilegítimas:  

1.      La entrada sin autorización

2.      La permanencia sin autorización

3.      La finalización del contrato de alquiler

4.      El incumplimiento (y resolución) de contrato

En relación con los arrendamientos, el artículo 1569 del Código Civil establece los casos en los que se puede desahuciar:

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.

2. Falta de pago en el precio convenido.

3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

Artículo 1569 del Código Civil

Desahucio

DESAHUCIO

El juicio especial de desahucio también es conocido como juicio de lanzamiento o de desocupación, toda vez que tiene la finalidad de lanzar del inmueble arrendado al inquilino que no ha pagado pensiones rentísticas, siendo necesario puntualizar que dicho juicio concebido para proteger de forma exclusiva a los arrendadores.

Acto de desalojar el propietario o titular de una heredad a un inquilino o arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.

IFREM Instituto de la función registral del Estado de México.

 

¿Qué es?

Es un Organismo Público Descentralizado, con personalidad jurídica y patrimonio propio, sectorizado a la Secretaría de Justicia y Derechos Humanos, que tiene por objeto realizar la función registral en la entidad en términos de la Ley Registral, su Reglamento, el Código Civil, todos del Estado de México y los demás ordenamientos legales aplicables.

Para entender mejor el significado también es importante saber ¿Qué es la función registral?, esta  consiste en dar publicidad a los actos jurídicos que se inscriben en el registro, como contra presentación al pago de derechos que hagan los usuarios del servicio para conocer la situación jurídica de algún mueble inmueble o persona moral.

Tiene como propósito dar certeza, seguridad jurídica y publicidad a los actos relacionados con la propiedad inmobiliaria, que por disposición de ley deben inscribirse para producir efectos contra terceros.

Las funciones que tiene el IFREM son las siguientes:

·         Dirigir, coordinar, organizar, ejercer, vigilar y evaluar la función registral.

·         Realizar el registro de actos jurídicos de la propiedad.

·         Establecer y difundir normas, técnicas y procedimientos para la unificación y modernización del sistema registral.

·         Promover que la prestación de los trámites y servicios registrales se realice de manera oportuna, transparente, ágil y sencilla, impulsando reformas jurídicas y administrativas, así como incorporando tecnologías de la información.

·         Sistematizar y automatizar la información y el procedimiento registral, a fin de lograr mayor eficiencia y transparencia.

·         Elaborar estudios y proyectos para simplificar  y modernizar las gestiones registrales.

También brinda servicios en línea que son:

• Generación de líneas de captura para Notarios, Corredores y Oficinas Registrales.
• Derechos de la Función Registral. Servicios que se encuentran abiertos al acceso del público general.
• Consulta el estado actual de tu trámite.
• Consulta e inhabilitación de líneas de captura.
• Reimpresión del volante universal de pago. Válido para las líneas de captura de 2009 a 2014.
• Reimpresión del Formato Universal de Pago.

Incluso actualmente hay servicios que puedes pagar sin salir de tu casa estos son:

• Certificación de Copias Literales de Asientos Registrales
• Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes, Certificado de Inscripción
• Certificado de No Inscripción, Certificado de No Propiedad y Secuencia Registral o Tracto Sucesivo

El fundamento legal, misión, visión, objetivo, definiciones, personal, procedimientos y todo lo referente al IFREM lo encuentras en:

·         Ley registral para el Estado de México.

·         Reglamento de la ley registral para el Estado de México.

·         Ley que crea el organismo público descentralizado denominado instituto de la función registral del Estado de México.

Arrendamiento

 

¿QUE ES?

Se trata de un proceso especial y sumario, cuyo objeto es la recuperación por el propietario o arrendador de la entrega de la posesión de finca arrendada, además del pago de las rentas atrasadas o cantidades asimiladas a las mismas en su caso.  

TIPOS DE JUICIO

·         El juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a esta.

En el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de aquellas cantidades asimiladas, el dueño o arrendador puede:

ü  Solicitar al juzgado soló la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le entreguen el inmueble.

ü  también puede junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las rentas y cantidades adeudadas.

·         El juicio de desahucio por terminación del contrato o por  precario

ü  Cuando se acude al juicio de desahucio porque ha terminado la duración del contrato o por precario, se le dará traslado de la demanda al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de diez días, celebrándose la “vista del juicio” si las dos partes o una sola de ellas lo solicita.

Características

A) Los bienes sujetos de arrendamiento pueden ser corpóreos e incorpóreos.

B) Por lo que respecta a la voluntad de las partes, se trata de un contrato consensual.

C) Por el objeto del contrato, es de uso o goce.

D) Respecto a si es oneroso o gratuito, invariablemente es oneroso.

E) En cuanto al número de partes que intervienen en su formación, es un contrato bilateral.

F) Por lo que se refiere a la temporalidad, es un contrato temporal.

G) Es un contrato principal dada su propia finalidad.

H) Se trata de un contrato conmutativo, dado que las prestaciones son ciertas en el momento de su celebración.

I) Adquiere el carácter de formal en nuestro derecho cuando rebasa el monto señalado por la ley.

J) Es además un contrato de tracto sucesivo, y

K) Por la especie de bienes a los que se aplica puede ser: civil, mercantil, administrativo o agrícola.

 

¿Cómo se consideraba el regimen de arrendamiento?

 Hasta 2007, el régimen de arrendamiento se consideraba un régimen fiscal sencillo en el sentio de que en la mayoría de los casos no era necesario llevar el registro de los gastos, toda vez que los contribuyentes optaban por la deducción ciega es decir sin comprobantes fiscales.